El auge del alquiler vacacional ha llamado la atención de muchos profesionales, pero para trabajar en este ámbito es cada vez más necesario convertirse en un profesional. Una de las primeras lecciones que los administradores de propiedades deben aprender es la legislación sobre alquileres estacionales. Es decir, el alcance de conceptos y reglas que deben guiar las decisiones y aclarar dudas sobre lo que es legal o no en este mercado.
Cualquiera que trabaje en el segmento del alquiler de temporada y tenga la costumbre de hablar con otros profesionales del sector probablemente se haya topado con historias de conflictos. Se trata de desacuerdos entre anfitriones y huéspedes, o incluso problemas relacionados con los condominios, que a menudo se reflejan en procedimientos judiciales.
La buena noticia es que esto se puede evitar con conocimiento sobre la legislación enfocada al alquiler vacacional y algunas acciones preventivas. ¡Continúa leyendo este artículo para saber más sobre el tema!
¿Qué dice la Ley sobre los alquiler vacacional?
Cuando se trata de normas para alquileres vacacionales, la Ley N° 8245/91 , conocida como Ley de Arrendamientos, concentra los principales conceptos y normas. Esta es la base jurídica que regula el arrendamiento de inmuebles urbanos.
Los artículos 48, 49 y 50 definen las normas destinadas exclusivamente a los alquileres de temporada, que se complementan con otras leyes, como el Código Civil , la Ley nº 8.009/90 , el Código de Procedimiento Civil , entre otras.
Alquiler por temporada x Alojamiento: entiende la diferencia
En primer lugar, es importante aclarar que los dos términos son diferentes, es decir, alquiler de temporada no es sinónimo de alojamiento. Tener en cuenta esta diferencia es esencial para comprender qué es legal según la legislación sobre alquileres de temporada.
¿Quieres conocer los detalles de cada término? ¡Entonces vamos alla!
Alquiler por temporada
El concepto de alquiler de temporada se describe en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos, que establece lo siguiente:
“Se considera alquiler de temporada aquel destinado a la residencia temporal del arrendatario, al ocio, a la realización de cursos, a tratamientos de salud, a la realización de obras en su propiedad y a otros acontecimientos que se produzcan únicamente durante un determinado período de tiempo, y contratado por plazo que no exceda de noventa días, esté o no amueblado el bien.”
Esto quiere decir que los alquileres de temporada son aquellos realizados tanto por personas físicas como por personas jurídicas (las personas jurídicas se refieren, por ejemplo, a las empresas abiertas por familias para gestionar su patrimonio).
En definitiva, la práctica del alquiler está asociada a la transferencia de la propiedad del inmueble a otra persona mediante el pago de una cantidad preestablecida. En el caso de alquileres de temporada, el periodo de alquiler no puede exceder los 90 días.
La formalización del alquiler de temporada puede producirse directamente entre el propietario y el huésped o a través de una empresa administradora que gestione la propiedad.
Alojamiento
En el caso del alojamiento, el concepto se especifica en los artículos 23 y 24 de la Ley Federal N° 11.771 de 2008 , que dicen:
“Se consideran instalaciones de alojamiento las empresas o establecimientos,
cualquiera que sea su forma de constitución, destinados a prestar servicios de alojamiento temporal, ofrecidos en unidades de frecuencia individuales y para uso exclusivo del huésped…”
“Las instalaciones de alojamiento, para obtener el registro, deberán cumplir al menos uno de los siguientes requisitos:
I – tener licencia de funcionamiento, expedida por la autoridad competente, para prestar servicios de alojamiento, y dicha licencia sólo podrá abarcar partes del edificio;
II – en el caso de desarrollos o establecimientos denominados condominios hoteleros, departamentos, aparthotel, hotel-residencia, loft, aparthotel, condominio apartservicio, condohotel y similares, contar con licencia de construcción o certificado de terminación de obra, expedida por la autoridad competente…»
Por lo tanto, para que el negocio se caracterice como alojamiento es necesario constituir una empresa que formalmente forme parte del sector hotelero (como hoteles, apartamentos y apartahoteles), tenga licencia de funcionamiento, emita facturas a sus huéspedes y Además, está registrado ante organismos reguladores, como Embratur y el Ministerio de Turismo.
Derechos de anfitrión según la legislación sobre alquileres vacacionales
Ahora que las diferencias entre alojamiento y alquiler vacacional están claras, centrémonos en los derechos del anfitrión que anuncia la propiedad en alquiler.
Generalmente las demandas que interponen los condominios se basan en dos cuestiones principales:
- Que los propietarios, al poner a disposición sus propiedades para alquiler por temporada, transformen el condominio en un lugar de alojamiento de alta rotación, con sesgo comercial, desviándose del propósito estrictamente residencial generalmente definido en el contrato de condominio;
- El hecho de que exista esta alta rotación pone en riesgo la seguridad de otros residentes, y el interés individual del propietario no puede prevalecer sobre los intereses de la comunidad.
Sin embargo, como se mencionó anteriormente, el artículo 48 define el alquiler de temporada como “residencia temporal del arrendatario”. Es decir, no es una actividad comercial, ya que mantiene el mismo propósito residencial descrito en el contrato de condominio.
¡Atención!
Para que los anfitriones y administradores de alquileres vacacionales mantengan la ley a su favor, es importante recordar que los intereses individuales no deben prevalecer sobre los intereses sociales. Por lo tanto, los huéspedes deben estar informados sobre las leyes y reglamentos establecidos por el condominio y cumplir con las mismas.
¿Se puede prohibir los alquileres de temporada?
En 2021, una decisión del Tribunal Superior de Justicia (STJ) otorgó a los condominios el derecho de prohibir la práctica de alquilar a través de plataformas digitales, como Airbnb y Booking.com. Esta jurisprudencia impactó en el sector del alquiler vacacional y aún genera dudas entre los anfitriones.
¡A continuación, aclaramos los puntos principales!
- La decisión del STJ no se refiere a alquileres de temporada, sino a alquileres a través de plataformas digitales especializadas. Según el Tribunal, este tipo de alquiler presenta características híbridas de alquiler de temporada y alojamiento. Por tanto, no es posible clasificarlo bajo ninguna legislación vigente.
- La Corte no prohibió automáticamente la práctica de alquilar a través de plataformas digitales, pero permitió a los condominios prohibirla mediante un acuerdo, si concluyen que la práctica de este tipo de alquiler afecta la seguridad colectiva.
¿Cómo funciona un contrato de alquiler de temporada?
Otro punto que suele generar conflictos y pleitos en los alquileres de temporada es la falta de una comunicación clara entre los derechos y deberes del anfitrión y el huésped.
Por ello, se recomienda firmar un contrato , ya que este documento ofrece una protección adicional a la que garantizan las Agencias de Viajes Online (OTA) y garantiza protección en el caso de reservas directas.
El contrato debe contener información básica como:
- Cualificaciones del inmueble, así como del arrendador y arrendatario;
- Fechas de entrada y salida de la propiedad;
- Inventario con todos los muebles y utensilios disponibles en el inmueble, con detalle, incluido el estado de conservación;
- Deberes y derechos del inquilino;
- Número máximo de personas permitidas en la propiedad en una estancia, con el número de adultos y niños;
- Especificación de mascotas aceptadas en la propiedad, en su caso.
- Valor del alquiler (con cargos) y forma de pago;
- Multas por rescisión en caso de cancelación de la reserva o salida anticipada, además de multas por vandalismo en el inmueble y elementos descritos en el inventario.
- Reglas para las negociaciones preprocesales: elección de foro, número de testigos en un proceso, perito asignado para evaluar daños al inmueble o valor del alquiler, opción de renunciar o no al derecho de apelar.
Un contrato bien redactado respalda las negociaciones en caso de conflictos. Por lo tanto, si es posible, la mejor opción para el anfitrión es buscar el apoyo de un profesional inmobiliario, como un agente inmobiliario o un abogado especializado en el área.
