En primer lugar, es importante destacar que tanto la escritura pública como el título de propiedad son documentos legales que tienen gran importancia en el ámbito inmobiliario. Ambos están relacionados con la transferencia de propiedad de un bien inmueble.
Escritura pública y título de propiedad en Brasil. ¿Para qué sirven?
La escritura pública es un documento notarial que certifica la transferencia de propiedad de un bien inmueble. En Brasil, la escritura pública debe ser realizada por un notario público y debe ser firmada por el comprador y el vendedor del inmueble. En la escritura pública se afianzan las condiciones de la venta, tales como el precio, las formas de pago, las restricciones y cargas que pueden tener el inmueble, entre otros aspectos relevantes.
Por otro lado, el título de propiedad es el documento que acredita la propiedad del bien inmueble. En Brasil, el título de propiedad es emitido por el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y es un documento que garantiza que el propietario del bien inmueble es quien aparece como tal en el registro. El título de propiedad es un documento imprescindible para poder realizar operaciones inmobiliarias como la compraventa, la hipoteca o el inmueble.
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Diferencias ente la escritura pública y el título de propiedad
En cuanto a las diferencias entre ambos documentos, podemos destacar que la escritura pública es un documento que certifica la transferencia de propiedad, mientras que el título de propiedad acredita la propiedad del bien inmueble. Además, la escritura pública es necesaria para poder realizar la transferencia de la propiedad del inmueble, mientras que el título de propiedad es necesario para acreditar la propiedad del inmueble.
En cuanto a cómo se deben realizar estos documentos en Brasil, es importante destacar que la escritura pública debe ser realizada por un notario público. En este proceso, el notario público debe verificar la identidad de los compradores y vendedores, así como los detalles de la propiedad que se está transfiriendo. Una vez realizada la escritura pública, esta debe ser registrada en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
Como obtener el título de una propiedad
Por otro lado, para obtener el título de propiedad es necesario presentar la escritura pública en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. En este proceso, se verificará que la escritura pública esté completa y cumpla con todos los requisitos legales. Una vez realizada esta verificación, se emitirá el título de propiedad, que acredita la propiedad del bien inmueble.
En resumen, tanto la escritura pública como el título de propiedad son documentos legales de gran importancia en el ámbito inmobiliario en Brasil. La escritura pública es un documento que certifica la transferencia de propiedad, mientras que el título de propiedad acredita la propiedad del bien inmueble. Para realizar estos documentos, es necesario acudir a un notario público y registrarlos en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
¿Quién puede hacer una escritura pública de propiedad?
Una escritura de propiedad pública solo puede hacerse en un Notario Público. Conocido como «notario», en presencia del notario, que tiene fe pública y necesita pasar un concurso de pruebas y títulos, además de cumplir con los demás requisitos legales para poder ejercer la función.
Cabe señalar que la escritura de la propiedad se puede hacer en cualquier notaría de Brasil. Pero su registro, sin embargo, debe hacerse solo en la ciudad donde se encuentra la propiedad.
Por ejemplo: si hay una venta de terreno ubicado en BH/MG, pero el comprador y el vendedor residen en Uberaba/MG, es perfectamente posible que la escritura de compraventa se realice en una notaría en Uberaba, sin embargo, una vez realizada, la inscripción de la escritura debe realizarse en una oficina de registro de bienes raíces en BH, considerando que la propiedad se encuentra ubicada en esta ciudad.
¿Cuáles son los costos para obtener una escritura de propiedad?
En el proceso de compra de una propiedad, muchas personas creen que el monto a desembolsar solo está relacionado con el costo de la propiedad y no tienen en menteotros gastos adicionales para regularizar la adquisición de la propiedad.
Si no hay nada que impida la formulación de la escritura, el proceso de compraventa continúa, siendo necesario estar preparado para otros gastos que se presenten. Hay algunos costos involucrados en el proceso que deben incluirse en su planificación financiera, ya que pueden afectar su presupuesto mensual. Mira cuáles son:
Tasas de los Cartorios:
Para obtener la escritura de propiedad, hay que pagar dos tasas principales, una a la Oficina Notarial y otra a la Oficina de Registro de la Propiedad. La tarifa de registro es baja, mientras que la tarifa de escrituración es más alta y varía según el municipio en el que se encuentra la propiedad.
Esta tasa es definida por el Poder Judicial del Estado y se calcula con base en el valor venal de la propiedad, es decir, el valor estimado por el gobierno, considerando la información contenida en el Registro de la Propiedad. El valor por otorgar la escritura será entonces equivalente al 2% o 3% de ese monto. Para saber exactamente, es necesario consultar la tabla vigente en su estado y también obtener información sobre el valor de las propiedades con el municipio.
ITBI
También existe el ITBI (Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles), que es un monto adeudado al municipio en el que se encuentra el inmueble. Este impuesto debe pagarse tan pronto como se adquiera la propiedad, y el proceso de compraventa solo se formalizará con el pago.
Este impuesto varía entre el 2% y el 3% del valor de mercado de la propiedad. La emisión de la guía de pago y las reglas también varían según el municipio. En BH, por ejemplo, la tasa es del 3% y la guía la emite la web del municipio, y es necesario tener el CPF en mano.
Por lo tanto, se recomienda buscar asistencia del municipio para tener información más precisa, como el plazo de pago y la posibilidad de cuotas que hay en algunas ciudades.
Aun así, se puede obtener el título de propiedad sin pagar el ITBI. Sin embargo, el registro solo es posible con el comprobante de pago del impuesto, es decir, este termina siendo un costo obligatorio. Otro punto fundamental, aunque poco conocido, es que algunos propietarios pueden caer en una categoría que recibe un descuento del 50% sobre los valores de escritura y registro. Este es el caso de aquellos que compran su primera propiedad residencial. Sin embargo, existe un límite máximo sobre el valor del bien adquirido. Esta información debe verificarse en las oficinas de registro del municipio en el que se encuentra la propiedad.
En este frente, también cabe mencionar que el municipio tiene la facultad de impugnar el valor informado del inmueble, en caso de diferencia, independientemente de la voluntad de las partes.
Por ejemplo: un notario solicita la guía ITBI para la ciudad A, informando que el terreno B fue vendido y comprado por el valor de R$ 500.000,00. La municipalidad, a su vez, verificará las especificaciones de la propiedad en su sistema y, si hay acuerdo, emitirá el comprobante de pago.
De lo contrario, si se entiende que el valor no se corresponde con el precio de mercado de la propiedad inmobiliaria, puede aumentarlo y, en este caso, se emitirá el ITBI en base al valor dado por el municipio.
¿Cómo obtener una escritura de propiedad?
El primer paso para obtener la escritura de la propiedad es acudir a una notaría para solicitar un presupuesto (si lo desea) y la documentación imprescindible para la redacción de la escritura pública. Si opta por presupuestar, tenga a mano el valor del inmueble.
La lista de documentos que se deben presentar no varía mucho entre notarías y se suelen solicitar los siguientes:
Documentos del vendedor
| SOLTERO | CASADO | DIVORCIADO | PERSONA JURÍDICA |
| Identidad y CPF | Identidad y CPF de los cónyuges | Identidad y CPF | Identidad y CPF de los socios habilitados para vender bienes inmuebles |
| Partida de nacimiento actualizada | Acta de matrimonio actualizada | Acta de matrimonio actualizada, con anotación de cambio de estado civil | Inscripción en el CNPJ y certificado simplificado de la Junta Comercial actualizada |
| En caso de unión estable, RG y CPF del socio, quien también debe suscribir la escritura | Acuerdo prematrimonial registrado o escritura pública, si no está registrado | En caso de unión estable, RG y CPF del socio, quien también debe suscribir la escritura | Contrato Social consolidado, última modificación contractual o de estatutos y última acta de elección. |
| Prueba de profesión y domicilio completo | Comprobante de profesión y domicilio completo | Comprobante de profesión y domicilio completo | Comprobante de profesión y domicilio completo |
Documentos del comprador
| PERSONAS FÍSICAS | PERSONAS JURÍDICAS |
| Identidad y CPF (si es casado, presentar también los documentos del cónyuge) | Identidad y CPF de los socios autorizados para vender bienes inmuebles |
| Acta de nacimiento o matrimonio, según corresponda | Inscripción en el CNPJ y certificado simplificado de la Junta Comercial actualizada |
| En caso de unión estable, RG y CPF del socio, quien también debe fimrar la escritura | Contrato social consolidado, última modificación contractual o de estatutos y última acta de elección |
| Prueba de profesión y domicilio completo | Prueba de profesión y domicilio completo |
También vale la pena mencionar que, si una de las partes está siendo representada a través de un apoderado, es necesario presentar un poder, el cual deberá contener poderes específicos para su ejecución.
FAQ: Respuestas a las preguntas más frecuentes sobre títulos de propiedad
¿Cuáles son los riesgos de no hacer la escritura y el registro de la propiedad?
Existen serios riesgos para quienes no optan por la escrituración y registro de la propiedad, tales como: el vendedor puede fallecer en cualquier momento y la propiedad pasará a sucesión; puede ser legalmente embargado; el vendedor puede vender la misma propiedad varias veces, ya que no consta la venta en el registro de la propiedad, entre otras cosas.
¿Cuál es la diferencia entre la escritura y el registro de la propiedad en la práctica?
Pretenda que compró una propiedad, formalizó la escritura en el notario, pero no se molestó en registrar la propiedad. Así que te mudaste a tu nueva ubicación y, unos meses después, alguien llama a tu puerta y dice que es el nuevo dueño de la propiedad. Lamentablemente, si ese visitante no deseado ha inscrito tu escritura en el registro de la propiedad, tendrás un gran dolor de cabeza, ya que, judicialmente, nunca fuiste dueño de la propiedad.
La escritura es válida sólo para la transacción de compra y venta. Lo que realmente hace efectiva la transmisión de la propiedad es la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Cómo y por cuánto tiempo dura la escritura de propiedad?
Por su importancia, el título de propiedad debe presentarse de forma permanente, ya que garantiza la propiedad del bien. En el caso de un inmueble recién adquirido, también conviene conservar la propuesta de compraventa, el contrato y todas las constancias de descargo hasta el momento de la inscripción y redacción de la escritura.
Preferiblemente, guarde los documentos en lugares seguros, alejados de la humedad y el calor excesivos y, si es posible, en envases de plástico para aislar los papeles y mantenerlos a salvo de la acción del tiempo y los insectos.
¿Qué hacer si hay errores en la escritura?
Es sumamente importante asegurarse de que no haya inconsistencia en la escritura de la propiedad antes de la formalización y el registro. Sin embargo, si se identifica un simple error (como un error en la ortografía de los nombres o información que no cambia las medidas de la propiedad, por ejemplo), solo solicite la corrección directamente a la notaría, presentando los documentos de respaldo.
Para rectificaciones que impliquen mayor complejidad, como cambios en los linderos de la propiedad, puede ser necesario acudir a la vía judicial. En cualquier caso, asegúrese de corregir cualquier error para que no sea un problema en una futura venta.
¿Pudiste descubrir algunos de los diversos riesgos que puede ocasionar la falta de título de propiedad?
Por lo tanto, asegúrese de estar haciendo un buen negocio y de haber cuidado todos los detalles legales, de lo contrario se verá perjudicado económicamente y enfrentará años de espera en el Poder Judicial para intentar recuperar su pérdida.
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