El Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles – ITBI – es un impuesto municipal que se debe pagar cada vez que se compra o transfiere una propiedad a otro nombre. Sin pagar este impuesto, no es posible transferir la propiedad al nuevo propietario.
Si ha decidido comprar una propiedad, es hora de comenzar a considerar todos los costos que implica el proceso de compra de una propiedad inmobiliaria, especialmente el ITBI.
De esta manera, garantizas que estarás preparado para pagar todos los gastos que requiere este trámite, evitando sorpresas en el camino. Entonces, para ayudarlo en esta misión, a continuación puede encontrar una respuesta a las preguntas sobre el tributo en cuestión. Si lo prefiere, también puede pasar directamente a su pregunta usando el resumen a continuación:
ITBI ¿Qué es?
El Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles es lo que garantiza oficialmente la transmisión de un bien inmueble al nuevo propietario. El impuesto está regulado por el artículo 156 de la Constitución Federal de 1988 y su pago es indispensable para la liberación de la documentación de la propiedad.
Tras el contrato de compraventa del inmueble, el pago del ITBI es el primer paso para formalizar la adquisición del inmueble con el registro de la propiedad. Además, como curiosidad, la finalidad de la recaudación de este impuesto es mayoritariamente fiscal, siendo utilizado para el mantenimiento y mejora de la ciudad.
ITBI ¿Cómo funciona el registro del inmueble?
Junto con el pago a ITBI está el registro de la propiedad. Realizado ante notario inmobiliario, el comprobante de pago del ITBI debe estar dentro del proceso de inscripción del cambio de titularidad del inmueble en el registro de la propiedad. Para registrarse necesitará algunos documentos:
- Documentos de identificación del vendedor (o antiguo propietario): RG, CPF y comprobante de domicilio.
- Escritura pública (o contrato de financiación firmado).
- Comprobante de pago del ITBI.
- Certificado de negación de deudas ante el municipio.
- Certificado de negación de deudas ante el estado.
- Certificado de negación de deudas ante el condominio (en el caso de apartamento o casa en condominio).
Con los documentos en la mano, solo tienes que ir a la oficina del registro de la propiedad donde está registrado el inmueble y solicitar la inscripción de la nueva propiedad en tu vivienda.
ITBI ¿Cuál es su valor?
Por lo general, el impuesto ronda entre el 2 y el 3% del valor de venta del inmueble, es decir, la cantidad especificada en el contrato de financiación o en la escritura pública del inmueble.
Recientemente, la SFT determinó que la base de cálculo para el impuesto de transmisiones patrimoniales debe ser el valor de mercado del inmueble. Aún así, algunos municipios continúan utilizando el valor de mercado de la propiedad, si el valor de mercado excede el valor de mercado de la propiedad, lo cual puede ser impugnado por el comprador al pagar el ITBI.
El valor venal es una tasación de cuánto vale el inmueble, que hace cada municipio y se utiliza para calcular el IPTU.
Además, cabe mencionar que los municipios son autónomos para decidir sobre la cuota del ITBI. Un ejemplo que se desvía de la tasa más común es el municipio de Barueri en São Paulo, que tiene una tasa del 5% para las propiedades adquiridas sin financiamiento inmobiliario a través de SFH.
Al tratarse de un impuesto municipal, la consulta del valor del ITBI, así como la emisión de las boletas de pago, se puede realizar a través de la página web de cada ciudad.
ITBI ¿Quién paga, comprador o vendedor?
La responsabilidad del ITBI recae en el comprador del inmueble, ya que para registrar el inmueble es necesario acreditar el pago del ITBI.
En el caso de pago del inmueble con financiación inmobiliaria, los gastos con la documentación del inmueble, así como este impuesto, podrán incluirse en la cantidad a financiar, si esta cantidad no supera el límite de crédito aprobado para la comprador.
ITBI ¿Cómo caluclar el valor?
El cálculo del ITBI es sencillo, basta con multiplicar el valor de venta del inmueble por la tasa de impuesto practicada en tu ciudad para luego tener el monto a pagar.
El cálculo es básicamente el siguiente:
Valor de venta del inmueble X porcentaje estipulado por el municipio
Vea un ejemplo:
Supongamos que compra un inmueble por valor de R$ 500.000 en la ciudad de Goiânia, donde la tasa del ITBI es del 2% para cualquier tipo de inmueble, sin discriminación entre inmueble pagado con o sin financiamiento. Entonces la cuenta es la siguiente:
R$ 500 mil x 2% = R$ 10 mil
ITBI de inmueble financiado
Algunas ciudades adoptan una tasa diferenciada para las propiedades que se financian. Lo más común es adoptar cuotas por rangos de valores. En la práctica, los valores se gravan con diferentes porcentajes por cada monto de valor.
Tomamos el ejemplo de la ciudad de Florianópolis, que, para inmuebles que son pagados a través del tipo de financiamiento SFH, reciben una tasa menor hasta R$ 212.273,05 del valor financiado. Y a partir de esa cantidad, la tasa pasa a ser íntegra, el 2%.
En la práctica, el cálculo del ITBI para un inmueble de R$ 300.000 comprado con un préstamo de R$ 240.000 en la capital de Santa Catarina es el siguiente:
| Cálculo ITBI | Base Cálculo | Aliquota % | Valor Imposto |
| Valor Financiado até 212,2k | R$ 212.273,05 | 0,50% | 1.061,37 |
| Valor Financiado Restante | R$ 27.726,95 | 2% | 554,54 |
| Valor Restante | R$ 60.000,00 | 2% | 1.200,00 |
| Total | R$ 300.000,00 | – | 2.815,90 |
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ITBI ¿Dónde pagar?
Después de emitir los comprobantes de pago con el municipio, debe pagar el ITBI en uno de los bancos asociados en su municipio o a través de su banca por Internet.
ITBI ¿Cuál es el plazo para pagarlo?
Por lo general, el pago del ITBI debe realizarse dentro de los 30 o 60 días posteriores a la solicitud de los guías. Sin embargo, como el pago es un requisito previo para registrar la propiedad a nombre del nuevo propietario, al comprador le interesa acelerar la deuda.
Además, cabe mencionar que algunas ciudades permiten pagar el impuesto a plazos. Por lo tanto, asegúrese de comunicarse con su municipio para obtener más detalles sobre las condiciones de pago del tributo. En estos casos, el notario requerirá el comprobante de pago de la primera cuota para proceder al trámite.
¿Cuál es el próximo paso luego de pagar el ITBI?
Después de pagar las guias del Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles, el siguiente paso será acudir a la oficina de registro e inscribir la propiedad.
Algunas ciudades emiten un informe de avalúo de la propiedad previo pago del ITBI, que acredita el pago del impuesto y reafirma el valor considerado en la negociación del inmueble. Después de todo, solo con el comprobante de pago de las guias en mano, puede transferir la propiedad del antiguo propietario a su nombre.
¿Quién está exento de pagar el monto del ITBI?
Al tratarse de un impuesto municipal, corresponde a cada municipio establecer sus propias reglas para exonerar (o no) el pago del ITBI. Por lo tanto, es imposible generalizar este tema.
Dicho esto, tenga en cuenta que existen algunas posibilidades de exención que son más comunes que las ciudades institucionalicen.
Algunas de ellas son: exención para inmuebles que participan del Programa Casa Verde e Amarela, en las condiciones de uso del FGTS para la compra del inmueble y uso del Fondo de Arrendamiento Residencial (FAR), ya que la Ley 14.118/21 sugiere que los municipios otorgan la asignación a los participantes del programa.
Además, es común que los municipios también ofrezcan descuentos para propiedades de menor valor, además de que algunas ciudades adopten la exención del ITBI en la primera propiedad, en caso de que se financie a través de SFH. Así, también merece la pena consultar la web de tu ayuntamiento o incluso contactar con ellos por teléfono para saber si estas normas son válidas allí o si existen otras.
También puede haber descuentos temporales en el ITBI. En estos casos, debes estar atento a las noticias locales para confirmar si cumples con las reglas de este beneficio y luego aprovechar el descuento fiscal.
