En el complejo mundo del mercado inmobiliario en Brasil, las decisiones relacionadas con el arrendamiento de propiedades son cruciales tanto para inquilinos como para propietarios. Dentro de este panorama, una consideración fundamental es la elección de garantías de arrendamiento. En este artículo, sumérgete con nosotros en el fascinante universo del seguro de fianza, explorando su relevancia y desentrañando cómo puede ofrecer una capa adicional de seguridad y confianza en el proceso de alquiler.
Base Legal: La Ley de Arrendamientos en Acción:
La Ley N° 8245/91, conocida como la Ley de Arrendamientos, se erige como la columna vertebral legal que regula el arrendamiento de inmuebles urbanos en Brasil. En su SECCIÓN VII, se especifican las garantías que un arrendador puede exigir, abriendo la puerta a la destacada opción del seguro de garantía de alquiler.
Seguro de fianzas: ¿qué es y cuándo optar por él?
Cualquiera que haya intentado alguna vez alquilar una propiedad seguramente se habrá topado con una fianza. Entender para qué sirve y qué beneficios tiene
El seguro de garantía garantiza al arrendador de un inmueble el pago de una indemnización en caso de incumplimiento por parte del inquilino. El producto sirve como garantía en los contratos de alquiler y sustituye al garante.
Es decir: si el inquilino no paga el alquiler, el seguro lo cubre. El plan puede cubrir todas las obligaciones del propietario, como cuotas de condominio, IPTU, facturas de agua, electricidad y gas, y daños a la propiedad.
Contratar un seguro de fianza es más fácil que encontrar un aval y, por su comodidad, puede ser requerido por agencias inmobiliarias y propietarios. En teoría, es mucho más sencillo y rápido cobrar a una compañía de seguros que a un garante.
Sin embargo, el inquilino debe pagar la prima del seguro, lo que aumenta el importe de los gastos relacionados con el alquiler.
Consulte a continuación para obtener detalles sobre cómo funciona el seguro.
¿Qué es el seguro de fianza?
El seguro de garantía es un tipo de seguro que elimina la necesidad de un aval en los contratos de alquiler de inmuebles. “Es uno de los tipos de garantía previstos en la Ley de Arrendamientos y su finalidad es proteger al asegurado/arrendador contra posibles incumplimientos por parte del arrendatario/garantizado en relación con las obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento”, explica Átila Santos, vice -presidente de la Comisión de Crédito y Garantía de Seguros de la Federación Nacional de Seguros Generales (FenSeg), entidad afiliada a la Confederación Nacional de Empresas de Seguros (CNseg).
Generalmente, si el inquilino no paga el alquiler, el seguro lo cubre. La Ley 8.245/1991, Ley de Arrendamientos, en su artículo 37, prevé cuatro tipos de garantías que pueden exigirse al inquilino, para ser activadas en caso de incumplimiento: depósito de garantía, garantía, fianza y cesión fiduciaria de participaciones en fondos de inversión. Está prohibido solicitar más de uno de ellos por contrato.
Seguro de Fianza: Una solución a grandes inconvenientes
Cualquiera que haya alquilado una propiedad sabe que pedirle a un familiar, amigo o compañero de trabajo que sea garante de un contrato de alquiler es cuando menos embarazoso, por no decir muy difícil. Una persona que se va a vivir a otra ciudad puede no tener conocidos a quienes recurrir, y ningún extraño aceptará la misión. Además, para ser aceptado, el garante debe tener un nivel mínimo de ingresos, bienes propios y un nombre limpio.
Por otro lado, al arrendador le resulta mucho más fácil activar el seguro que cobrar la deuda al garante en caso de impago del inquilino.
“El seguro de fianza de alquiler representa una mayor seguridad para el arrendador a la hora de recibir el alquiler a tiempo, ya que activar la compañía de seguros es sencillo. Todo lo que necesita hacer es demostrar que el inquilino está en mora. Y para el arrendatario, mayor independencia, ya que no necesita pedir ‘un favor a un tercero’, ni compromete sus reservas con la fianza”
Vale la pena señalar, sin embargo, que el seguro de fianza tiene un coste y añade un valor extra al alquiler. La opción de seguro debe existir en el contrato de alquiler. Puede ser un requerimiento de la agencia inmobiliaria o del propietario.
¿Cómo funciona el seguro de fianza?
La fianza opera de acuerdo con la circular 671/22 de la Superintendencia de Seguros Privados (Susep), organismo regulador del sector. El producto existe para garantizar el pago de una compensación al arrendador por las pérdidas resultantes del incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento.
Además del alquiler, las obligaciones del inquilino incluyen el pago de cuotas condominales, IPTU, recibos de agua, luz, gas, etc.
El seguro de fianza básico cubre los alquileres. Para otros gastos previstos en el contrato de alquiler, la póliza deberá incluir coberturas adicionales. Puede haber cobertura por posibles daños a la propiedad.
El seguro es un contrato accesorio al contrato de alquiler, por lo que debe cumplir con las cláusulas de este último y con la legislación relativa a los alquileres. El “asegurado” es el arrendador y el “garantizado” es el arrendatario.
En el seguro de fianza existe la “expectativa de pérdida”, designación del período entre el primer incumplimiento por parte del arrendatario y la caracterización real de la pérdida. En este caso, según la Susep, los anticipos correspondientes a montos impagos pueden repercutirse al arrendador, si así lo prevé la póliza.
“Reclamo” es el evento que da lugar a una compensación, en la jerga de la industria. En el seguro de fianza, la pérdida se caracteriza por el desalojo del inquilino, el abandono del inmueble o la entrega amistosa de las llaves.
El plazo del seguro de garantía es el mismo que el del contrato de arrendamiento. Si el alquiler se prorroga por tiempo indefinido, lo que es habitual, la cobertura sólo seguirá siendo válida tras un nuevo análisis de riesgos y la aceptación de la propuesta por parte de la compañía aseguradora.
El arrendatario es responsable de pagar la “prima” del seguro, es decir, los pagos mensuales, si esta es la frecuencia de las cotizaciones. Si el inquilino no paga, la compañía de seguros debe informar al arrendador, quien puede realizar los pagos para no perder la cobertura.
Una vez realizada la compensación al arrendador, el arrendatario no queda libre de asumir las obligaciones del contrato de alquiler. “Si la compañía de seguros debe pagar cantidades al asegurado, el arrendatario está obligado a reembolsar a la compañía de seguros”.
La prima del seguro varía según la aseguradora, el perfil de riesgo del inquilino, las características de la propiedad y el valor del alquiler. Publicaciones especializadas, sin embargo, informan que el importe asciende al equivalente de un alquiler y medio.
¿Cómo contratar un seguro de fianza?
“La contratación del seguro de fianza debe realizarse de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario”. Sin embargo, como se indicó anteriormente, puede ser un requisito por parte de la agencia inmobiliaria o del propietario para cerrar el contrato de alquiler.
Como ocurre con cualquier producto de este tipo, para contratar un seguro de fianza los interesados deben buscar un corredor, o solicitar un presupuesto a una compañía de seguros, que generalmente se puede realizar a través de las páginas web de las compañías.
¿Cómo obtener la aprobación para el seguro de fianza?
Cada aseguradora tiene reglas de aprobación específicas, pero probablemente requerirá que el propietario demuestre un ingreso mínimo. El total depende de la empresa, pero normalmente se exigen unos ingresos de tres a cuatro veces el alquiler. Para llegar al volumen necesario, se pueden sumar los ingresos de las personas que vivirán en la propiedad.
La documentación requerida también varía de una aseguradora a otra, pero generalmente se trata de documentos personales y comprobantes de ingresos. Si el arrendador es una persona jurídica, además de los documentos de los socios, es necesario presentar la escritura de constitución.
¿Para qué sirve el seguro de fianza?
Como se mencionó anteriormente, el seguro de fianza sirve para compensar al propietario de una propiedad por las pérdidas derivadas del incumplimiento del inquilino.
¿Cómo funciona el seguro de fianzas de alquiler?
El seguro de fianza es exclusivo del alquiler de inmuebles, tanto es así que el nombre oficial del producto es “seguro de fianza de alquiler”. Es uno de los tipos de garantías que se pueden ofrecer en los contratos de alquiler y sustituye el papel del garante.
¿Cuánto cuesta el seguro de fianza?
El costo del seguro varía según las reglas de precios de cada aseguradora. Según Santos, en el cálculo se incluyen características de cada riesgo, como la siniestralidad, la ubicación y el tipo de uso del inmueble -ya sea residencial o comercial-, el compromiso de los ingresos del arrendador por concepto de alquiler, entre otros factores.
Sin embargo, en promedio, la prima suele ser de hasta un año y medio de alquiler.
“El mercado de seguros de garantía de alquiler es más competitivo con la entrada de nuevas compañías aseguradoras, lo que representa más opciones para el propietario y el inquilino, precios asequibles y cuotas más fáciles”.
¿Es necesario tener un nombre limpio para contratar un seguro de fianza?
“No existe ninguna limitación para contratar un seguro de garantía de alquiler por la existencia de alta en organismos de protección del crédito”.
¿Cómo calcular el seguro de fianza?
Consulte los artículos «¿Cómo funciona el seguro de fianza?» y “¿Cuánto cuesta el seguro de fianza?”.
¿Qué cubre el seguro de fianza?
El plan de seguro de fianza básico cubre el impago del alquiler, pero todas las obligaciones del inquilino pueden quedar cubiertas por una cobertura adicional, como cargas, impuestos, facturas de luz, gas y agua, y daños a la propiedad.
¿Cómo activar el seguro de fianza?
El arrendador puede demandar a la compañía aseguradora siempre que el inquilino incumpla alguna de las obligaciones contenidas en el contrato de alquiler y que están cubiertas por la póliza.
¿El seguro de fianza ofrece otros beneficios?
El seguro de fianza puede ofrecer otros beneficios como asistencia para la propiedad, que incluye servicios de cerrajería, electricista y fontanero, por ejemplo.
Sin embargo, la asistencia no es obligatoria. La prestación de los servicios depende de la compañía aseguradora y del plan contratado.
“No todas [las aseguradoras] lo ofrecen y generalmente este tipo de servicio no se ofrece como garantía de fianza de alquiler no residencial, sino que es una característica del mercado de garantía de alquiler residencial”.
